Comment bien choisir entre SCPI et investissement locatif ?

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SCPI ou investissement locatif ?

L’immobilier offre aux investisseurs de nombreux moyens de placer leur argent. Une des principales questions qui revient souvent sur le tapis : comment choisir entre SCPI et investissement locatif ? Rien n’interdit de coupler les deux, néanmoins, ce sont des investissements différents qui consomment du temps. Généralement, un investisseur se tournera soit vers l’un, soit vers l’autre. Quel investissement est le plus intéressant ? SCPI ou locatif ? Pour répondre à cette question, nous allons devoir regarder une série de paramètres : risque, évolution des marchés, rendement, charges, etc.

Ticket d’entrée

Les SCPI offrent des tickets d’entrée moins chers que l’investissement locatif. Elles permettent des investissements à petit budget. Il faut tout de même être prêt à investir entre 1.500 et 3.000 euros pour obtenir une part, mais ce nombre est clairement moins élevé que la somme qu’il faut débourser en investissement locatif.

Investir dans une SCPI offre donc une certaine flexibilité pour constituer indirectement un patrimoine. On peut commencer par une part, puis en acheter d’autres par la suite. Certes, certaines SCPI imposent comme condition d’entrée l’achat de plusieurs parts (selon la période). Mais l’investissement reviendra toujours moins cher qu’en locatif. On recommande en moyenne un minimum de 7.500 euros pour démarrer.

Risques

Le charme des SCPI réside dans la sécurité qu’elles apportent. En effet, vous n’êtes pas sans savoir que l’investissement immobilier présente des risques. Celui qui a le plus d’impact est le risque locatif. En effet, imaginez avoir investi dans un appartement que vous placez en location. Les revenus que vous obtenez servent à rembourser le crédit que vous avez contracté pour obtenir l’appartement. Dans ce contexte, plusieurs situations peuvent mettre à mal votre investissement :

  • Vous n’arrivez pas à trouver de locataire et ne générez ainsi aucun revenu.
  • Votre locataire décide de s’en aller et bénéficie d’un préavis d’un mois, vous êtes pris de court.
  • Votre locataire ne donne plus de nouvelle et ne paye plus son loyer. Non seulement vos finances sont impactées, mais vous devez aussi vous lancer dans des procédures de recouvrement qui peuvent s’éterniser.

En investissant dans une SCPI, tous ces risques sont mutualisés. Lorsque vous achetez une part de SCPI, vous obtenez un petit pourcentage de droit sur chaque composant du parc immobilier de la société. Or, le parc immobilier d’une SCPI est composé d’au moins une centaine de biens, généralement de natures et de localisations différentes. Quand bien même une SCPI subirait des dégâts dans son parc immobilier, affectant une dizaine de bureaux commerciaux, la situation générale n’en serait que très peu impactée. Vous continueriez de toucher vos revenus trimestriels.

Gestion

Les SCPI présentent en réalité beaucoup d’avantages. Cela ne signifie que c’est un investissement facile, tout au contraire. Il faut être bien renseigné sur le fonctionnement de ce type de société et avoir une certaine clairvoyance sur le marché de la finance. Ainsi, il faut investir du temps pour gagner en connaissance.

Et justement, le temps, vous en avez bien plus en investissant dans une SCPI plutôt qu’en immobilier direct. La gestion locative est déléguée à la société de gestion de la SCPI. Ce n’est pas à vous de trouver le locataire idéal, de gérer l’entretien de l’immeuble, de vous inquiéter des vacances locatives, etc. Bien évidemment, la société de gestion prend son pourcentage pour son travail, généralement situé autour de 10% du montant des loyers perçus par la SCPI. Cela n’affecte pas le montant affiché de vos revenus trimestriels.

Rentabilité

Si l’on compare les rendements moyens de l’investissement locatif et des SCPI, ce sont ces dernières qui gagnent le duel. Les SCPI affichent en moyenne un rendement situé entre 4 et 5%, ce qui n’est pas le cas de l’immobilier direct. Cela s’explique par l’intérêt croissant autour de l’immobilier tertiaire, au détriment de l’immobilier locatif. Néanmoins, la réalité est plus complexe.

Premièrement, la moyenne n’est pas assez représentative des chiffres enregistrés. Tout d’abord, parce que certaines SCPI afficheront des rendements de 7%, tandis que d’autres enregistreront des bénéfices inférieurs à 2%. Cette disparité est importante à relever lors de la sélection des SCPI au moment de l’investissement. Mais aussi, comme nous l’avons expliqué dans l’article traitant de la question comment savoir quelle SCPI rapporte le plus, les rendements affichés peuvent être des trompe-l’œil. Il faut ainsi s’intéresser à plus de paramètres que les résultats montrés par les sociétés de gestion. Gardez en tête que les SCPI ont besoin d’investisseurs pour faire fonctionner leur parc immobilier. Ainsi, elles chercheront à séduire par tous les moyens. C’est à l’investisseur de creuser et de se renseigner sur la SCPI et son parc immobilier. Le contexte est aussi important à prendre en compte. Par exemple, avec la crise sanitaire, il est assez évident que les SCPI possédant des actifs dans le secteur de la santé ont plus de chances d’obtenir de meilleurs rendements que les SCPI centrés sur l’immobilier du tourisme. Investir n’est pas qu’une question de chiffre et de statistiques, c’est aussi une question de contexte.

Deuxièmement, l’immobilier locatif reste une nécessité. Les particuliers ont besoin de se loger et leur nombre est croissant. La demande locative augmente en continu, seulement, elle est inégalement répartie sur le territoire. Certains secteurs géographiques sont plus attractifs que d’autres, comme le Grand-sud. En dénichant les meilleures offres du marché, vous pouvez réaliser un investissement locatif au rendement supérieur à celui proposé par les SCPI. Encore faut-il le trouver.

Revente

Ce qui est intéressant avec les SCPI, c’est qu’on peut investir dans l’immobilier sans réellement s’engager. À tout moment, vous savez que vous pouvez céder vos parts et être remboursé dans le mois qui suit. En effet, il suffit de remplir un formulaire de rachat de parts et la société de gestion se charge de vous rendre votre argent.

Acheter et revendre des parts de SCPI se fait en un clin d’œil, si l’on compare avec l’investissement locatif. Déjà qu’obtenir un logement demande une série de démarche et d’appel de professionnels pour vous guider, la revente peut prendre encore plus de temps. Il faut passer devant le notaire, faire les diagnostics réglementaires, trouver un acheter, signer une promesse de vente, et patienter jusqu’à ce qu’il soit possible de signer l’acte authentique.

Les SCPI offrent bien plus de flexibilité. Cela signifie surtout que pour se lancer dans l’investissement locatif, il faut avoir un plan à long terme.

Pourquoi réaliser un investissement au sein d’une SCPI ?

Comme nous l’avons vu plus haut, la SCPI permet un investissement dans l’immobilier à moindre coût afin de limiter les risques en cas d’échec du projet. Ainsi, ce type d’investissement immobilier s’adresse à tous les types d’investisseurs et notamment les plus débutants. En définitive, cela permet de se créer un patrimoine diversifié avec la SCPI.

Aussi, il existe différents sous-types de placement dans une SCPI, ce qui permet à l’investisseur d’avoir encore différentes options de rentabilité. Par exemple, il est possible d’investir dans une SCPI de rendement et donc de bénéficier des avantages qu’offre un bail commercial.

Pour ne pas tous les citer, on peut indiquer qu’à l’inverse d’un bail d’habitation le bail commercial est librement négociable quant à ses clauses. Ainsi, il est possible de ne pas limiter le montant du loyer selon les indexes imposés par la loi dans le cadre d’un bail d’habitation. En conséquence, les associés de la SCPI dispose d’un rendement plus avantageux.

Bien sûr, l’investisseur peut choisir d’investir un petit peu dans plusieurs SCPI afin de sécuriser ses placements dans le cas où l’un d’eux vient échouer.

 

Auteur : Julie

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