Comment bien choisir entre SCPI et SIIC ?

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SCPI ou SIIC ? Les différences

Les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier sans devoir affronter les contraintes de temps et d’argent liées à la gestion locative d’un bien physique se tournent vers la pierre papier. C’est d’ailleurs sur ce principe-là, que sont apparues les SCPI. On achète des parts d’un parc immobilier dont la gestion est déléguée à la société propriétaire. Bien qu’il existe différents types de SCPI et différents moyens d’investir dans ces sociétés, ce n’est pas la seule option à considérer. En effet, les SIIC sont aussi un véhicule financier pour investir dans l’immobilier en pierre papier. Comment choisir entre SCPI ou SIIC ?

SIIC

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) sont des entreprises foncières dont la fonction est de construire et gérer un patrimoine immobilier, acquis à l’aide d’un fond actionnaire. En contrepartie, les SIIC reversent à leurs actionnaires une grande partie des revenus générés sous forme de dividendes, non imposés au niveau de la société. Cette description ressemble en tout point au fonctionnement des SCPI. Pourtant, investir dans une SIIC et investir dans une SCPI sont deux actions différentes.

Contrairement aux parts de SCPI, les actions foncières des SIIC sont cotées sur le marché boursier. Cela favorise l’échange et la transparence quant à leur valeur sur le marché secondaire, mais l’actif est plus volatil.

Comparatif

Les SCPI et les SIIC ont la même activité : l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Néanmoins, ce sont bien deux véhicules financiers différents. Pour les comparer, nous allons nous intéresser aux frais, à la liquidité, la volatilité, la performance et à la fiscalité.

Les frais

C’est une des différences majeures entre les deux placements. En SCPI, il y a deux types de frais :

  • Les frais d’entrée. Ils sont généralement compris entre 7,50% et 12% du prix d’une part. Avec un rendement de 5%, il faut un peu plus de 2 ans pour compenser les frais d’entrée dans une SCPI.
  • Les frais de gestion. Ils se situent généralement autour de 12%. C’est le pourcentage que la société de gestion récupère pour son financement et son bénéfice.

On trouve de plus en plus de SCPI appliquant des frais d’entrée moindre (moins de 4%, parfois zéro). En contrepartie, elles revalorisent les frais de gestion, qui peuvent monter à 15%, voire 18%. Cela permet de faciliter la liquidité des parts, étant donné que les frais d’entrée sont payés par l’investisseur lorsqu’il souhaite revendre ses parts.

Les SIIC, quant à elles, n’appliquent quasiment aucuns frais à ses actionnaires. En effet, elles ne présentent que les frais de courtage (inférieur à 1%) dont il faut s’acquitter au moment de l’acquisition des actions, auprès du courtier. Reste la taxe sur les transactions financières, qui s’élève à 0,3% du prix de l’action.

Avec cette différence, un constat évident se dresse : un placement SIIC n’a pas forcément besoin d’être prévu à long terme puisqu’il peut être rentabilisé rapidement. Tandis que pour un placement SCPI, il faut compter plusieurs années pour s’affranchir des frais. Un constat, que la liquidité de chacun de ces actifs, accentue.

La liquidité

Lorsque l’on compare SCPI et LMNP, ou SCPI et investissement locatif, les SCPI se démarquent par leur liquidité : moins d’un mois pour revendre ses parts (sous couvert de trouver un acheteur) contre plusieurs mois pour revendre un bien immobilier. Les parts de SCPI très liquides le sont pourtant moins que les actions de SIIC.

Justement, comme elles sont cotées en bourse, les actions foncières sont bien plus rapides à acheter ou à revendre. On peut effectuer à tout moment un arbitrage en se séparant de certaines actions pour en obtenir de nouvelles, potentiellement plus rentables, ou simplement pour diminuer son exposition au risque.

Entre la quasi-absence de frais et la liquidité facile des actions foncière, on comprend que l’investissement en SIIC offre bien plus de flexibilité que l’investissement en SCPI. Mais puisqu’il est aussi simple d’acheter et de revendre ses parts, cela signifie sûrement qu’il faut surveiller attentivement le marché, bien plus qu’en SCPI.

La volatilité

Qui dit liquidité, dit généralement volatilité. Les parts de SIIC sont des actions cotées en bourse. De ce fait, elles sont soumises à de fortes variations, au même titre que d’autres actions. Bien sûr, certaines actions sont moins volatiles que d’autres. Mais si l’on compare des titres cotés en bourse avec des titres non cotés, le constat est le même. Ainsi, les parts de SCPI sont beaucoup moins volatiles que les actions de SIIC, offrant ainsi une plus grande stabilité.

Notons que, la croissance globale des parts de SCPI fut très peu affectée par la crise des sub-primes en 2008. Ce ne fut pas le cas des SIIC. Cela ne signifie pas l’investissement en SCPI ne comportent aucun risque. Il démontre seulement plus de stabilité. Gardez en tête également que plus un actif est volatil, plus il peut générer du rendement.

La performance

En matière de rendement, les SIIC sont bien plus performantes que les SCPI. En effet, lorsque l’on s’intéresse au Taux de Rendement Interne (TRI) des SCPI et des SIIC sur une longue période, on constate une forte différence : environ 5% pour les SCPI contre 12% pour les SIIC. Le revers de la médaille est bien évidemment le risque à court terme de perdre son capital. Cependant, on constate que la volatilité des actions foncières est lissée avec le temps. Le risque de perte diminue grandement lorsque l’on regarde sur le long terme.

Il n’est pas possible de faire un emprunt immobilier pour acheter des actions SIIC. L’investissement se fait donc uniquement à partir de vos liquidités. Les SCPI, quant à elles, permettent le recours au crédit immobilier pour financer l’achat des parts.

La fiscalité

Dernier point de comparaison entre les SIIC et les SCPI : la fiscalité.

Pour les SIIC, les dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie « revenu de capitaux mobiliers ». La meilleure option pour l’actionnaire est la flat tax ou PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique de 30%) : 17,2% de prélèvements sociaux + 12,8% d’impôt sur le revenu.

Côté SCPI, les dividendes sont éligibles au micro-foncier jusqu’à 15.000€. Les revenus inférieurs à cette somme bénéficient d’un abattement de 30%. Les bénéfices sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les plus-values réalisées par la SCPI sont taxées sous le régime des plus-values immobilières, où on applique un abattement proportionnel à la durée de détention du bien immobilier. L’abattement atteint 100% après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les parts de SCPI et actions de SIIC peuvent être logées au sein d’un contrat d’assurance vie pour adoucir la fiscalité. Les prélèvements sociaux ne sont alors réalisés que lors du retrait des parts sur le contrat. Quand celui-ci survient, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 4.600 euros sur les plus-values, après 8 ans (9.200 euros pour un couple).

Ainsi, la fiscalité des rendements d’actions de SIIC est plus avantageuse que celle des parts de SCPI, pour une personne au revenu fiscal dépassant les plafonds du barème d’imposition. En revanche, à très long terme, les SCPI ont l’avantage grâce à l’abattement proportionnel à la durée.

Auteur : Julie

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