SCPI : Comment savoir quelle SCPI rapporte le plus?

SCPI rapporte le plus
Comment savoir quelle SCPI rapporte le plus ?

Quelle SCPI rapporte le plus ? Pour répondre à cette question, nous n’allons pas citer des SCPI en vous incitant à investir. Nous allons plutôt nous intéresser aux indicateurs mettant en lumière les performances des SCPI. Dans un contexte où les sociétés de placement immobilier sont en perpétuelle compétition pour afficher leur nom dans le classement des meilleures SCPI, tout investisseur doit étudier convenablement les indicateurs publiés. En effet, la seule lecture de ces indicateurs est insuffisante pour conclure sur les performances des SCPI. Il faut savoir les mettre en relief.

Les indicateurs à observer

C’est généralement le premier critère de choix pour un placement : le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Ce terme désigne le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen acheteur de la part sur l’année. Il permet de mesurer le rendement d’une SCPI et de l’exprimer en pourcentage. En d’autres mots, ce pourcentage indique le rendement obtenu par l’investisseur pour une part de SCPI.

Exemple : une SCPI affiche un TDVM de 5%. Le prix de souscription est de 200€. Cela signifie que pour chaque part, la SCPI doit verser 10€ de dividendes.
On peut considérer que le TDVM d’une SCPI devient satisfaisant lorsqu’il se situe au-dessus de la moyenne de 2020, environ 4,20%.

Le second indicateur à observer est le Taux de Rentabilité Interne (TRI). Il permet de mesurer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée, généralement 5 ans, 10 ans ou 15 ans. Le TRI est intéressant car il permet de nuancer le TDVM en prenant du recul. Il prend en compte le prix d’achat des parts, l’ensemble des dividendes versés durant la période étudiée, incluant les dividendes exceptionnels provenant d’une plus-value par exemple, ainsi que le prix obtenu lors de la revente des parts. Si on s’intéresse à des parts de SCPI achetées à crédit, le TRI prendra en compte les mensualités. Le TRI ne peut pas prévoir les résultats futurs d’une SCPI, mais peut donner une image précise des résultats passés. On considère que les meilleures SCPI affichent un TRI d’au moins 10% sur 10 ans.

Les taux d’occupations physiques et financiers sont également intéressants à observer, dans la mesure où ils fournissent des informations relatives à la gestion du parc immobilier et ses performances locatives.

Les trompe-l’œil

Il faut noter que les SCPI fraîchement apparues sur le marché adoptent une stratégie particulière : elles proratisent leurs rendements. Parce qu’elles doivent collecter au plus vite pour construire un patrimoine immobilier, les nouvelles SCPI essayent d’attirer le maximum d’investisseurs en affichant les meilleurs rendements. Pour ce faire, la SCPI peut librement décider d’afficher un rendement annualisé théorique, qui sera considéré comme son TDVM. Or, cette valeur est un trompe-l’œil.

Prenons le cas de la SCPI Iroko Zen, qui figure dans de nombreux classements de la meilleure SCPI en 2021. Après s’être lancée en novembre 2020, elle décide d’annoncer pour l’année un TDVM de 7,56%. En voyant ce chiffre, les investisseurs penseront qu’en investissant dans cette SCPI, ils s’assurent un rendement de 7,56% sur leurs parts. Or, s’ils se penchent sur sa performance réelle, ils remarqueront que ce TDVM est biaisé. En effet, la SCPI Iroko Zen a versé ce mois-là 1,26€ de dividendes pour une part à 200€, ce qui équivaut à 0,63% de rendement. Comme c’est un dividende mensuel et que la SCPI a été créée en cours d’année, elle a légalement le droit de transformer cette valeur en la multipliant par 12 pour afficher un TDVM annuel. C’est ainsi que cette SCPI communiquera un rendement de 7,56% alors qu’elle aura reversé uniquement 0,63% de dividendes à ses investisseurs.

Auteur : Julie

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