Comment bien choisir entre SCPI et FCPI ?

Bien que les SCPI et les FCPI aient très peu de points communs, il est intéressant de comparer ces deux types de placements. Les SCPI sont déjà bien connus dans le paysage de l’investissement immobilier. C’est un placement aux risques mutualisés, permettant de générer des revenus réguliers ou d’optimiser la fiscalité. Qu’en est-il des FCPI ?

Investir dans les PME innovantes

Le Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI) est un produit financier d’optimisation fiscale créé pour faciliter le développement des PME françaises et européennes innovantes. L’investisseur réalise un placement dans un FCPI : son argent sert à financer des sociétés innovantes.

Comme pour tous les fonds communs de placement à risque (FCPR), un gestionnaire qualifié s’occupe d’investir l’encours collecté dans des entreprises qu’il sélectionne lui-même. Pour qu’un FCPI soit considéré comme tel, il doit réunir les conditions suivantes :

• être constitué d’au moins 70% de titres non cotés de PME européennes innovantes.
• chaque société dans laquelle le FCPI investit doit avoir son siège social dans l’Union européenne, être soumise à l’impôt sur les sociétés, employer moins de 2.000 salariés et présenter un caractère innovant (consacrer 15% des charges en dépenses de Recherche et Développement).

En plaçant son argent en FCPI, on investit directement dans l’économie réelle. L’argent sert à financer les PME pour leur permettre de réaliser leurs activités et de se développer. Investir dans des sociétés non cotées offre une plus large diversification que ce que proposent les marchés boursiers ou les placements traditionnels.

Comparatif : SCPI vs FCPI

Essayons de comparer ces deux investissements en regardant la durée, les frais et la fiscalité.

La durée

Dans le fond, investir en SCPI ou investir en FCPI sont des engagements à long terme. Pour le FCPI, il faut s’engager à conserver ses titres au moins 5 ans. C’est la condition sine qua non pour bénéficier de la réduction d’impôts. Il n’est pas impossible de liquider ses titres avant échéance, néanmoins, cela entrainerait une requalification fiscale. L’administration peut également réclamer un supplément d’imposition l’année de la rupture de l’engagement de conservation.

La liquidité des parts de SCPI, à contrario, est très rapide. Il est possible de revendre ses parts à tout moment et en un instant. La seule condition requise est la présence d’acheteurs. Néanmoins, lorsqu’on achète des parts de SCPI, on souhaite les conserver à long terme afin de préparer sa retraite ou sa succession. Il est tout de même possible de profiter à court terme dès les premières mensualités générées par les SCPI de rendement.

Bien que l’engagement de conservation des titres FCPI soit de 5 ans, il est généralement recommandé de projeter l’investissement sur au moins une dizaine d’années. C’est la durée inhérente aux investissements réalisés. Les gestionnaires de fonds ont la possibilité de proroger la durée de vie du fonds, assurant une certaine sécurité lors de la cession des participations. La durée de détention effective peut ainsi dépasser les 10 ans.

Les frais

Lorsque l’on investit en SCPI, on est sujet à deux types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion.

Les frais de souscription correspondent à un pourcentage du prix de la part. Ils sont généralement compris entre 7,50% et 12%. Ce ne sont pas réellement des frais de souscription puisqu’il faut s’en acquitter lors de la vente. C’est d’ailleurs pour cela que les experts recommandent aux particuliers de conserver leurs titres pendant au moins 8 ans : pour amortir ces frais. Une tendance apparait de plus en plus dans le milieu SCPI, celle de proposer des frais de souscription nuls ou quasi-nuls. En contrepartie, ces sociétés gonflent les frais de gestion.

Les frais de gestion correspondent au pourcentage prélevé par la société de gestion sur les loyers qu’elle perçoit. Vous ne les payez pas directement puisque les dividendes qui vous sont reversés sont nets. Ils se situent généralement autour de 12%. Cela signifie que lorsque la SCPI vous reverse 400 euros, elle en touche 448.

De leur côté, les FCPI présentent 3 frais : les frais d’entrée, les frais de gestion et les frais de sortie anticipée.

Les frais d’entrée portent réellement leur nom, cette fois-ci. C’est une somme prélevée directement lors de la souscription au fonds.

Les frais de gestion des FCPI sont plus faibles que ceux des SCPI : autour de 4% par an. On trouve néanmoins certains fonds imposant des frais supérieurs à 7%. Ainsi, il faut s’intéresser de près à la performance du fonds et des PME qui le composent pour être sûr de rentabiliser ces frais.

Les frais de sortie anticipée, comme mentionnés dans la première partie, sont les frais appliqués lorsqu’il y a cession des parts avant dissolution du fonds. Ils peuvent atteindre les 6%.

La fiscalité

Tout l’intérêt du placement FCPI réside dans la fiscalité. En effet, la souscription de parts de FCPI ouvre le droit à une réduction de l’impôt sur le revenu. La réduction correspond à un pourcentage du montant investi. En 2020, et après déduction des frais d’entrée, les investisseurs bénéficiaient d’une réduction de 18% des versements nets effectués entre le 1er janvier et le 9 août. Suite à la crise sanitaire, le taux de réduction est exceptionnellement passé à 25%, pour les versements du 10 août au 31 décembre 2020. La loi des finances a d’ailleurs décidé de prolonger ce taux pour l’année 2021, concernant les versements effectués entre le 9 mai et le 31 décembre 2021.

Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt sont les suivantes :

• Le plafond annuel du montant des versements retenus pour le calcul de la réduction FCPI est de 12.000 euros pour une personne seule et 24.000 euros pour un couple. C’est l’équivalent d’une réduction d’impôt de 3.000 et 6.000 euros.
• La réduction d’impôt est encadrés par le plafonnement global des niches fiscales s’élevant à 10.000 euros.
• Il n’est pas possible de détenir plus de 10% des parts d’un même FCPI.
• Il n’est pas possible de détenir plus de 25% des droits dans les bénéfices de sociétés dont les titres figurent dans le FCPI.

Les SCPI fiscales proposent trois moyens d’optimiser sa fiscalité : la Loi Pinel, le Déficit Foncier et Malraux. La réduction d’impôt peut être équivalant à 13% du montant de l’investissement sur 9 ans. Elle n’est pas plafonnée, mais ne peut concerner des investissements supérieurs à 300.000 euros. Au total, il est ainsi possible d’obtenir une réduction d’impôt de 4.333€ par an.

En savoir plus sur la SCPI

Chaque année de plus en plus de particuliers font le choix d’intégrer une société civile de placement immobilier dite SCPI, il faut dire que sa rentabilité attire, mais aussi le fait d’être facilement accessible en choisissant vous-même librement le montant que vous souhaitez investir.

La gestion est aussi un point qui attire beaucoup d’investisseurs potentiels, la plupart des investissements demandent une gestion presque quotidienne, ce n’est pas le cas de la SCPI qui permet de ne pas avoir à gérer votre investissement tout en percevant des revenus mensuellement, faites un tour sur ce site si vous voulez En savoir plus sur le fonctionnement d’une SCPI.

La SCPI est aussi un très bon moyen d’investir pour préparer votre future retraite, personne ne refuserait une rente complémentaire pour sa retraite. L’achat de part dans plusieurs SCPI est aussi très recommandé, cela vous permettra de minimiser les risques d’investissement et de diversifier votre patrimoine.

Enfin, gardez bien à l’esprit que chaque SCPI est différente, chaque SCPI possède sa propre stratégie, pour réaliser le meilleur investissement en SCPI, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par une structure spécialisée dans ce domaine !