Comment bien choisir entre SCPI et LMNP ?

scpi ou lmnp ?
Comparatif entre l'investissement en SCPI et le statut LMNP

L’investissement immobilier offre de nombreuses possibilités aux particuliers souhaitant générer des revenus complémentaires ou bénéficier d’avantages fiscaux. Avant l’avènement d’internet, l’investissement immobilier se limitait au modèle locatif traditionnel : effectuer des transactions en direct avec des biens immobiliers ou les mettre en location. Mais en tant que propriétaire, les responsabilités et contraintes sont nombreuses. Il faut être prêt à investir énormément de temps et d’argent. Aujourd’hui, il est possible de s’en affranchir, avec les SCPI ou les LMNP.

Loueur Meublé Non Professionnel

La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal. Celui-ci permet d’investir dans l’immobilier tout en profitant d’une meilleure fiscalité que celle proposée par la location nue. On investit donc en LMNP pour bénéficier des réductions d’impôts. Contrairement aux SCPI, ce n’est pas un placement.

Sur le principe, l’investissement en LMNP est un investissement en immobilier locatif : on achète un bien dans le but de le placer en location. Seulement, le bien doit être loué meublé. C’est la condition pour bénéficier du statut LMNP et de ses avantages.

On distingue 3 catégories d’investissement en LMNP :

  • Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), permettant de mutualiser les risques locatifs et fonciers.
  • La colocation, permettant d’optimiser la rentabilité du bien.
  • Les résidences de services tels que les EHPAD et les résidences étudiantes. Le marché sera différent en fonction du type de résidence.

Ainsi, selon le type de bien dans lequel on investit, on se place dans un marché défini par sa propre dynamique.

Comparatif SCPI et LMNP

Intéressons-nous aux différences notables entre SCPI et LMNP. Nous regardons : le ticket d’entrée, les risques, les rendements, la liquidité et la fiscalité.

Ticket d’entrée

En immobilier direct, le ticket d’entrée correspond au prix du bien à acquérir. Ce prix dépend de plusieurs paramètres tels que la superficie, l’état du logement, les frais d’acquisition, mais surtout l’emplacement. C’est un élément qui n’est pas assez pris en compte dans le choix du bien immobilier à mettre en location, alors que c’est le critère le plus important à prendre en compte. Entre Paris et Saint-Etienne, la différence de prix au m² moyen pour un appartement est de l’ordre d’un facteur 10.

Dans tous les cas, l’acquisition d’un bien immobilier est un investissement conséquent, qui requiert la souscription d’un crédit en plus d’un apport personnel de plusieurs dizaines de milliers d’euros. C’est la même problématique évoquée dans le choix entre SCPI et investissement locatif. Cependant, l’investissement en LMNP propose des alternatives : les résidences de services. Comme mentionné ci-dessus, il est possible d’investir dans un EHPAD, une résidence pour séniors, une résidente étudiante ou une résidence de tourisme et/ou d’affaires. Un établissement est légalement considéré comme une résidence lorsqu’elle assure au moins 3 des 4 services suivants :

  • L’accueil et la réception.
  • Le service de petit-déjeuner.
  • La fourniture de linge de maison.
  • Le ménage des locaux.

La particularité d’un investissement LMNP en résidence se trouve dans le bail commercial. Sa durée est comprise en moyenne entre 9 mois et 11 ans. Ce bail, définit l’exploitant comme locataire réalisant la sous location. C’est donc à lui que revient la charge de la plupart des travaux de rénovation et de réparation. Le propriétaire encaisse les loyers chaque mois comme dans un contrat de location classique. Cette possibilité permet d’investir une somme plus faible qu’en immobilier classique. Par exemple, on estime à environ 70.000 euros un investissement en résidence étudiante. Cela reste une somme conséquente.

De leur côté, les SCPI offre un ticket d’entrée relativement faible par rapport à la LMNP. Le pierre-papier est gagnant sur le plan accessibilité, puisqu’il suffit de quelques milliers d’euros pour obtenir des parts. Pas de regard sur la localisation, étant donné que les SCPI possèdent des actifs professionnels, géographiquement variés.

Les risques

Il n’y a jamais de garantie lorsque l’on investit en immobilier. Cependant, on peut faire une évaluation des risques et estimer une probabilité. L’investissement en SCPI est particulièrement apprécié pour la sérénité qu’il apporte. En effet, du fait de la nature de ce placement, les risques sont mutualisés. Ils n’affectent donc pas individuellement un investisseur : ils sont dilués. Investir en SCPI, c’est acheter de toutes petites parts de chaque bien composant le parc immobilier de la société de gestion. Ainsi, lorsqu’un problème survient sur un ou plusieurs biens (impayé, vacance locative, etc.), il est grandement compensé par les centaines d’autres biens générant des revenus.

L’investissement en LMNP, quant à lui, présente plus ou moins le même risque que l’investissement locatif. Si l’on dépend d’un seul bien immobilier, le moindre problème entrainant l’absence de loyer se ressent immédiatement. Il faut tout de même souligner que les résidences de services présentent moins de risques locatifs qu’un logement unique.

Les rendements

Le TDVM moyen des SCPI est situé entre 4 et 5%. La crise sanitaire a avantagé certains secteurs, tandis que d’autres ont vu leurs rendements diminuer. Néanmoins, les SCPI ont survécu aux effets provoqués par l’arrêt de l’économie en mars 2020.

De son côté, l’investissement en LMNP peut proposer un rendement supérieur à 7%. Bien évidemment, il faudra fournir des efforts pour trouver les biens immobiliers idéaux permettant d’obtenir un tel chiffre. Noté que, les résidences de services offrent généralement un rendement moyen de 5%.

La liquidité

Inutile de traiter de la liquidité d’un logement meublé classique. C’est une démarche qui prend du temps, bien plus que les 3 semaines nécessaires pour vendre ses parts de SCPI. En revanche, bien qu’il soit impossible de concurrencer un délai si faible, il est intéressant de souligner qu’une vente LMNP en résidence de service prend généralement moins de temps qu’une vente immobilière classique.

La fiscalité

Les revenus issus des SCPI sont imposables selon le régime foncier, de la même manière que pour la location nue. Il est ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il est possible d’optimiser la fiscalité d’un investissement SCPI via une assurance vie.

La fiscalité LMNP, quant à elle, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime réel, soit sous le régime micro-BIC. Ce dernier permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Avec le régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des charges d’exploitation. Grâce à l’amortissement réputé différé (ARD), vous pouvez percevoir des revenus nets et ainsi, de ne pas subir de fiscalité.

Auteur : Julie

Experte en économies, jeux concours, bons plans ou encore soldes et Black Friday. Faites des économies en découvrant mes publications.