Qui peut exercer l’activité de promotion immobilière?

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Comment exercer l'activité de promotion immobilière ?

En France, le métier de promoteur immobilier n’est pas réglementé par la loi contrairement à celui d’agent immobilier qui nécessite la possession d’une carte. En théorie, tout particulier souhaitant se lancer dans la promotion immobilière est en droit de le faire. Cependant, l’activité requiert de nombreuses ressources et compétences. Qui peut faire de la promotion immobilière ?

Promotion immobilière, qu’est-ce que c’est exactement ?

Dire que la promotion immobilière n’est pas réglementée par la loi ne signifie pas l’absence d’obligation légale. En effet, selon l’article 1831-1 du Code civil, le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder à la réalisation d’un programme de construction d’un ou plusieurs édifices. Il est précisé ensuite que la réalisation du programme inclut les opérations juridiques, administratives et financières. Le promoteur immobilier est donc le responsable de la bonne exécution des travaux.

On comprend ainsi que le champ de compétence d’un promoteur immobilier doit être particulièrement étendu. Le Code civil ne stipule pas d’obligations claires concernant le statut de promoteur immobilier, mais encadre l’activité en définissant les termes du contrat de promotion immobilière. Il existe deux possibilités pour exercer l’activité :

  • Être à l’initiative du projet. Le promoteur immobilier est lui-même le maître d’ouvrage. Il engage ses propres finances via un prêt immobilier.
  • Être prestataire. Le promoteur immobilier intervient sur demande d’une société, celle-ci engageant ses fonds dans le projet.

Dans les deux cas, il faut être capable de suivre et d’orchestrer un projet immobilier, de sa conception jusqu’à la garantie décennale. Le promoteur immobilier joue ainsi le rôle de maître d’œuvre, d’urbaniste, d’agent immobilier, commerçant, juriste et comptable.

Qui peut exercer l’activité ?

Comme dit précédemment, le Code civil reste vague quant au statut de promoteur immobilier. Aucun diplôme n’est obligatoire pour exercer la profession, bien qu’il existe des cursus spécialisés. La seule obligation pour pouvoir pratiquer l’activité est d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Un promoteur immobilier est lié à ses clients par plusieurs contrats : le contrat de promotion immobilière, le contrat de constructions de maisons individuelles et le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

La structure la plus adaptée pour exercer l’activité de promotion immobilière est la société civile de construction-vente (SCCV). Elle est soumise au régime des sociétés de personnes, elle n’est donc pas redevable de l’impôt sur les sociétés. Les associés paient l’imposition sur les bénéfices nets qu’ils reçoivent. L’avantage de cette structure et de pouvoir recourir au contrat VEFA. Celui-ci facilite l’activité de promotion immobilière en permettant de vendre un appartement sur plan, donc avant sa construction. Cela implique que tous les lots d’un programme immobilier soit réservé afin de commencer la construction. C’est une protection pour le promoteur immobilier, qui lui assure un rendu sur investissement et garantit les fonds nécessaires à la construction de l’ouvrage.

Il est possible de passer par un autre type de société civile immobilière mais les SCCV présentent plus de souplesse.