avril 19, 2021

Investissement locatif : quand vendre ?

calcul d'un investissement locatif

De multiples raisons peuvent pousser à vendre son appartement locatif : besoin de trésorerie, désir de réaliser une plus-value ou d’investir dans un autre bien immobilier… Dans tous les cas, il est crucial d’attendre le bon moment pour revendre, afin d’éviter de perdre de l’argent dans l’opération. Comment savoir s’il est temps de revendre son investissement locatif ?

Vendre son appartement locatif : attendre que les frais d’acquisition soient amortis

On considère qu’il faut attendre en moyenne cinq ans pour revendre un bien immobilier en ayant amorti les frais liés à l’acquisition. Ce délai est-il différent quand il s’agit d’un investissement locatif ? Certes, les loyers compensent en grande partie les mensualités du crédit, mais il y a d’autres dépenses à prendre en compte. De fait, pour savoir si c’est le bon moment pour vendre son appartement sans y perdre, il faut apprécier l’ensemble des flux durant la détention du bien, en plus du prix d’acquisition :

  • les dépenses : frais de notaire, coût du crédit immobilier (intérêts déjà versés, coût de l’assurance emprunteur, éventuelles pénalités de remboursement anticipé), apport personnel injecté dans le prêt, charges d’exploitation (charges de copropriété, dépenses relatives aux travaux, cotisations d’assurance habitation…), taxe foncière et impôts payés sur les revenus locatifs.
  • les rentrées d’argent : loyers encaissés nets d’impôt.

Lorsque le fruit de la vente couvre les dépenses consenties (dépenses cumulées – rentrées d’argent), il devient possible de vendre son appartement locatif sans y laisser des plumes. Compte tenu des taux d’intérêt favorables, le délai de détention minimum recommandé est de six ans. Sachant que chaque investissement est unique, et que les paramètres peuvent varier en fonction des cas.

Il ne faut pas oublier une chose : un bien immobilier locatif dont le prix de vente est supérieur au prix d’achat tombe sous le coup de la taxe sur la plus-value, à hauteur de 36,2 % (l’exonération totale ne s’appliquant qu’aux résidences principales), moins les abattements prévus pour chaque année de détention à compter de la cinquième année. Il faut détenir le bien depuis 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Vendre son appartement locatif : les contraintes imposées par les mécanismes de défiscalisation

Un propriétaire qui souhaite vendre son appartement locatif doit également tenir compte des dispositifs de défiscalisation dont il a bénéficié au moment de l’achat. En effet, les réductions d’impôt accordées ont pour contrepartie une obligation de détention.

Dans le cadre d’un investissement Pinel, par exemple, il est impossible de revendre son bien immobilier avant que le délai d’engagement pour la mise en location ne soit écoulé, soit 6, 9 ou 12 ans. Le fait de vendre son appartement avant l’expiration du délai a pour conséquence la perte des avantages fiscaux acquis. En Censi-Bouvard, la période d’engagement court sur 9 ans, mais la revente du bien au cours des 20 premières années de détention a pour effet d’annuler la suppression de TVA consentie lors de l’achat, celle-ci devant donc être remboursée.

Bien sûr, ces contraintes sont levées en cas de force majeure, si la revente est rendue nécessaire du fait du décès du propriétaire, d’un accident ou d’une maladie entraînant son invalidité, ou de son licenciement.

Autre paramètre à prendre en compte au moment de vendre son appartement locatif défiscalisé : la revente se fait sans aucun bénéfice fiscal pour le futur propriétaire. Or, sans la réduction d’impôt, l’investissement devient moins intéressant, et seule la rentabilité locative du logement est considérée par l’acquéreur.

Pour toutes ces raisons, il est essentiel de vendre son appartement locatif au meilleur prix possible pour que l’opération soit (au moins) financièrement neutre, au mieux, bénéfique. Il s’agit donc d’estimer soigneusement le logement et de le valoriser aux yeux des acheteurs, condition sine qua non pour vendre un bien locatif dans les meilleures conditions.