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Pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP), l’amortissement représente une opportunité de réduire la fiscalité tout en augmentant la rentabilité de leurs biens. Comprendre les mécanismes de l’amortissement permet de mieux gérer son patrimoine immobilier et d’optimiser ses revenus locatifs. Dans cet article, nous allons voir les éléments clés de l’amortissement pour les propriétaires en LMNP, en détaillant les différents types d’amortissement et les dépenses éligibles.
L’amortissement en comptabilité, de quoi s’agit-il ?
La notion d’amortissement en comptabilité désigne la réduction progressive de la valeur d’un actif sur le long terme, généralement en raison de son vieillissement ou de son obsolescence. Cette méthode permet de répartir le coût initial d’un bien sur plusieurs années, reflétant ainsi de manière plus précise la valeur actuelle du patrimoine dans le bilan comptable.
Les immobilisations, telles que les biens immobiliers, les équipements et les véhicules de société, voient leur valeur ajustée régulièrement pour refléter cette dépréciation. Parmi les avantages de l’amortissement LMNP, l’optimisation fiscale est l’un des plus intéressants.
En effet, un amortissement correctement calculé peut se révéler non imposable, permettant ainsi de réduire les impôts pour les particuliers et les entreprises, y compris ceux en LMNP. Il existe principalement deux types d’amortissement : linéaire et dégressif.
L’amortissement linéaire
L’amortissement linéaire consiste à étaler le coût d’un bien sur une période prédéfinie, selon des montants annuels constants. Cette méthode est particulièrement adaptée pour les biens immobiliers en LMNP.
Par exemple, le mobilier utilisé pour meubler un appartement est généralement amorti sur une période de 5 à 10 ans, impliquant un taux annuel de 10 à 20 %.
En ce qui concerne les biens immobiliers et les frais de notaire, la durée d’amortissement s’étend de 25 à 40 ans, correspondant à un taux de 2,5 à 4 % par an.
Par exemple, un mobilier dont la durée de vie est estimée à cinq ans sera amorti à un taux de 20 % par an, répartissant ainsi son coût de manière égale sur chaque année.
L’amortissement dégressif
L’amortissement dégressif, réservé à des cas particuliers définis par la législation, permet d’amortir davantage au cours des premières années de détention du bien. Cela se traduit par une déduction fiscale plus importante au début de la période d’amortissement.
Ce régime fiscal avantageux est autorisé par l’article 39A du Code Général des Impôts. Le taux utilisé pour calculer la dotation annuelle aux amortissements est déterminé en multipliant le taux d’amortissement linéaire par un coefficient fixé par décret. Néanmoins, cette méthode n’est pas applicable au statut LMNP, qui repose exclusivement sur l’amortissement linéaire.
Amortissement pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP)
Pour les investisseurs en LMNP, l’amortissement est un outil précieux pour optimiser la fiscalité. Seuls les biens meublés peuvent bénéficier de cet avantage, les locations nues étant exclues de ce dispositif.
Toute personne remplissant les conditions pour obtenir le statut LMNP peut ainsi amortir son bien immobilier de manière linéaire, réduisant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs. Cette dépréciation progressive de la valeur permet de mieux gérer les finances et de maximiser les bénéfices.
Quelles dépenses d’achat sont amortissables ?
En LMNP, les dépenses amortissables incluent généralement celles dépassant 600 euros, à condition que les factures soient datées à partir du début de l’activité LMNP. Parmi les dépenses courantes à amortir, on trouve :
- Mobilier de couchage : 6 ans
- Table de séjour : 10 ans
- Canapé : 10 ans
- Aménagement intérieur (parquet, etc.) : 12 ans
- Travaux de second œuvre (électricité, étanchéité) : 25 ans
Ces durées permettent de répartir les coûts de manière optimale, réduisant ainsi le montant imposable. La dépréciation de ces éléments sur une période donnée permet de lisser les dépenses et d’améliorer la rentabilité.
Optimisation fiscale avec le LMNP
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle peuvent être déclarés sous deux régimes fiscaux distincts :
- Le micro-BIC : applicable si le revenu annuel ne dépasse pas 23 000 euros ou est inférieur à la moitié des revenus totaux du ménage, avec une déduction forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
- Le régime réel : plus avantageux pour les propriétaires avec des dépenses significatives, permettant de déduire les amortissements des biens, des meubles et des travaux. Ce régime permet de réduire les bénéfices déclarés et donc de diminuer l’impôt dû.
En choisissant le régime réel, les propriétaires peuvent optimiser leur déclaration fiscale et tirer parti des déductions liées à l’amortissement.
Procédure d’amortissement en tant que LMNP
Pour amortir un bien en LMNP, les propriétaires peuvent déduire les intérêts d’emprunt et les charges de l’immeuble de leurs revenus locatifs.
L’amortissement linéaire, qui consiste à réduire annuellement la valeur comptable du bien sur une période définie, est la méthode utilisée. Cette pratique s’applique tant aux biens immobiliers qu’aux mobiliers, offrant une réduction progressive des coûts et, par extension, de l’imposition.
En maîtrisant ces mécanismes, les investisseurs en LMNP peuvent optimiser leur gestion financière et maximiser les avantages fiscaux liés à leurs investissements locatifs.
Maman d’une petite fille, j’écris sur des sujets liés à la grande distribution, la finance, l’économie et l’investissement.